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未取得土地使用权证的土地使用者转让土地使用权合同纠纷案
日期:[2011-6-24 19:10:21]   共阅[9179]次
案情
    原告:威豪公司。
    原告:北海公司。
    被告:北生集团。
    1993年3月3日,北生集团与威豪公司签订《土地合作开发协议书》约定,双方合作开发乡镇企业城范围内土地15O亩;威豪公司按每亩20.5万元标准支付合作开发费用,共计3075万元;协议签订后两个工作日内,威豪公司支付北生集团土地合作开发费500万元作为定金,原有的土地蓝线图正本和北生集团与广西壮族自治区北海市乡镇企业城招商中心(以下简称招商中心)签订的土地合作开发协议由威豪公司保管;北生集团原则上在收到定金后,从招商中心办理好以威豪公司为该150亩土地占有人的蓝线图和转换合同,办理的手续费由北生集团负担;北生集团负责办理蓝线图及转换合同,最迟不能超过13日(自合同签订之日起),逾期北生集团赔偿给威豪公司100万元;威豪公司付清全款,北生集团根据威豪公司要求,同意向威豪公司转让土地使用权,威豪公司提供办理红线图及土地使用权证所需的立项等全部文件,北生集团负责为其办理红线图及土地使用权证。同日,双方又签订《补充协议》约定,北生集团与招商中心合作开发该150亩土地,尚欠合作开发费 50%即 600万元。在 1993年 5月 1日威豪公司支付全款前,北生集团欠交土地合作开发费的损失由其自行承担,如果招商中心提高土地价格,加价部分由北生集团承担;如果收回土地,北生集团应在损失发生时将所收的款项全部退还给威豪公司,并在 5日内赔偿 500万元;如威豪公司未能在1993年5月1日前付足款给北生集团,威豪公司则赔偿500万元。同日,北生集团将土地示意图正本交付给威豪公司。威豪公司法定代表人习某出具了收条。合同签订后,威豪公司共支付2500万元给北生集团,北生集团开具了收款收据。但北生集团未依约办理蓝线图及转换合同,也未为威豪公司办理土地使用权证。北生集团至今未取得讼争土地的土地使用权,也未对讼争土地进行开发利用。双方当事人均当庭确认威豪公司在诉讼前一直未向北生集团主张过权利。
    另查明,威豪公司系由北海公司申办成立,其性质为全民所有制企业法人,主管部门为北海公司。由于威豪公司未按规定申报工商年检,2003年11月26日,广西壮族自治区北海市工商行政管理局作出行政处罚决定书,决定吊销威豪公司的营业执照,但至今尚未成立清算组进行清算。北生集团在1997年五月1日前的名称为浙江广厦建筑集团北海公司,2002年9月19日变更为北生集团。

    另外,2000年1月26日,广西壮族自治区北海市中级人民法院就柳州市恒通房地产开发公司(以下简称恒通公司)与威豪公司及成都三业投资开发股份有限公司(以下简称三业公司)土地使用权转让合同纠纷一案作出( 1999)北民初字第  66号民事判决,认定威豪公司转让给恒通公司的150亩土地是根据1993年3月3日其与北生集团签订的《土地合作开发协议书》受让而来。但威豪公司与三业公司未取得该幅土地的使用权即与恒通公司签订土地使用权转让协议,在一审期间也未补办土地使用权手续,因此,该土地使用权转让合同无效。遂判决成豪公司返还其从恒通公司取得的土地款2820万元及该款利息。该判决已为生效判决。

审判
    法院认为:(1)北海公司在本案中为适格原告。因为威豪公司系北海公司开办的全民所有制企业,威豪公司被工商管理部门依法吊销营业执照后,其民事行为能力受到一定的限制,且至今未成立清算组进行清算,北海公司作为该公司的开办单位、主管部门及唯~的出资方有权利及义务对威豪公司的债权债务进行清理。该公司作为共同原告参加诉讼并无不当。(2)威豪公司与北生集团签订的《土地合作开发协议书》,名为合作开发,实为土地使用权转让,该协议为无效合同。依据《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第7条“未取得土地使用证的土地使用者为转让方与他人签订的合同,一般应当认定无效,但转让方已按出让合同约定的期限和条件投资开发利用了土地,在一审诉讼期间,经有关主管部门批准,补办了土地使用权登记或变更登记手续的,可认定合同有效”之规定,北生集团未取得讼争土地的使用权即与威豪公司签订协议转让该土地的使用权,且既未对土地进行实际的投资开发,也未在一审审理期间补办有关土地使用权登记或变更登记手续,因此,双方当事人签订的《土地合作开发协议书》无效。(3)威豪公司、北海公司的起诉没有超过法定诉讼时效期间。因为威豪公司、北海公司关于确认合同无效的请求属于形成权之诉,不应受两年诉讼时效的限制。且鉴于当事人并不享有确认合同无效的法定权力,合同只有在被法定裁判机关确认为无效之后,才产生不当得利的财产返还请求权及该请求权的诉讼时效问题。因此,以合同被宣告无效为无效合同诉讼时效的起点,威豪公司、北海公司的起诉没有超过法定诉讼时效期间。
      法院据此判决:
      一、威豪公司与北生集团于1993年3月3日签订的《土地合作开发协议书》为无效合同;
      二、北生集团返还威豪公司、北海公司2500万元及利息(利息计算从北生集团取得款项之日起至判决规定的履行期限届满为止,按中国人民银行同期一年期存款利率计算)。上述债务义务人应于判决生效之 们起15日内履行完毕,逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。
      法院作出一审判决后,北生集团提出上诉。
      北生集团上诉称:(1)北海公司不是本案适格原告。北海公司作为威豪公司的开办单位、主管部门及唯一的出资方,虽然有权利和义务对威豪公司的债权债务进行清理,但并无法律规定,在法人尚未注销对。其开办单位有权作为当事人代为或共同参加诉讼。这在根本违背了法人独立的原则。(2)威豪公司的起诉已过诉讼时效。关于请求确认无效合同是否适用诉讼时效的问题,我国法律没有明确规定,一直以来在理论界和实务界都存在一定的争议。一审法院认定“以合同被宣告无效为无效合同诉讼时效的起点”是错误的。合同是否有效并不影响当事人主张权利,放确认合同无效和返还财产请求权是可以分开且应该分开的两个问题。法院不能抛开法律规定,自行推定威豪公司何时知道其权利受损,否则诉讼时效将形同虚设。而且,合同无效虽然存在违法因素,但本案涉及的财产均为当事人自由处分的范围,属私权,不是国家必须主动干预的范畴。(3)权利人的权利是否受到侵害是一个价值判断问题,应由法定裁判机关确定,但权利人是否知道其权利受到侵害则是一个事实问题,要靠证据来认定。威豪公司与恒通公司的土地转让合同被判无效,确实不能推导出本案合同无效,从而确定威豪公司的权利受到侵害,但可以据此认定威豪公司应当知道自己的权利受到了侵害。首先,北生集团对涉案上地并无使用权,也没有实际投资开发利用土地,经过十几年,仍然不能办理土地转让手续,其与威豪公司的土地转让合同违反法律的强制性规定,极有可能被判无效;其次,威豪公司已经向恒通公司承担了法律责任,遭受了巨大的经济损失。威豪公司权利受到侵害的事实已经发生。而威蒙公司怠于行使自己的权利,从未向北生集团提出主张,致使诉讼时效期间届满。上诉请求:(1)撤销一审判决;(2)驳回威豪公司、北海公司的诉讼请求;(3)由威豪公司、北海公司承担本案的全部诉讼费用。
    威豪公司和北海公司答辩认为,一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。
    二审法院认为:威豪公司虽然系由北海公司申请开办,但被依法吊销了营业执照之后并没有进行清算,也没有办理公司的注销登记,因此威豪公司仍然享有民事诉讼的权利能力和行为能力,即有权以自己的名义参加民事诉讼。北海公司作为威蒙公司的开办单位,虽然有权利和义务对威豪公司的债权债务进行清理,但在威豪公司尚未注销时,其开办单位作为当事人共同参加诉讼,没有法律依据。北海公司不是威豪公司与北生集团所签合同的缔约人,其与北生集团之间没有直接的民事法律关系。因此,一审法院认定北海公司为本案适格原告,于法无据。北生集团关于北海公司不具备本案原告的诉讼主体资格的上诉请求,应予支持。
      双方当事人签订的《土地合作开发协议书》应为无效。一审法院上述关于合同性质及效力的认定,符合本案事实,适用法律正确。且双方当事人对合同效力亦无异议。合同当事人不享有确认合同无效的法定权利,只有仲裁机构和人民法院有权确认合同是否有效。合同效力的认定,实质是国家公权力对民事行为进行的干预。合同无效系自始无效,单纯的时间经过不能改变无效合同的违法性。当事人请求确认合同无效,不应受诉讼时效期间的限制,而合同经确认无效后,当事人关于返还财产及赔偿损失的请求,应当适用法律关于诉讼时效的规定。本案中,威豪公司与北生集团签订的《土地合作开发协议书》被人民法院确认无效后,威豪公司才享有财产返还的请求权,故威豪公司的起诉没有超过法定诉讼时效期间。故据此判决:
      一、维持广西壮族自治区高级人民法院(2005)桂民一初字第3号民事判决第一项;
      二、变更广西壮族自治区高级人民法院(2005)桂民一初字第3号民事判决第二项为:北生集团于本判决生效后15日内返还威豪公司2500万元及利息(利息从取得款项之日起,按中国人民银行同期一年期存款利率计算)。
      ▲评析
      (-)本案中适格的原告应为且只有威豪公司
      1.威豪公司具备原告的主体资格。因为依据《民法通则》第36条的规定:“法人是具有民事权利能力和民事行为能力,依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。法人的民事权利能力和民事行为能力,从法人成立时产生,到法人终止时消灭。”《公司登记管理条例》第38条规定:“经公司登记机关核准注销登记,公司终止。”威蒙公司虽然被依法吊销营业执照后没有进行清算,也没有办理注销登记的,但被吊用营业执照的法人不属于法人终止,依法仍享有民事诉讼的权利能力和行为能力。故威豪公司与北生集团产生合同纠纷的,有权以自己的名义参加民事诉讼。
     2.北海公司不具备原告的诉讼主体资格。一审法院认定其具有主体资格的理由是:威豪公司系北海公司开办的全民所有制企业,威豪公司北工商管理部门吊销营业执照后,其民事行为能力受到一定的限制,且至今未成立清算组进行清算,北海公司作为该公司的开办单位、主管部门及唯一的出资方有权利及义务对威豪公司的债权债务进行清理。而上述理由中,全民所有制企业的性质并不依法导致其上级主管部门或开办单位可与该全民所有制企业具有相同的权利义务,从而列为共同原告,而其有权利及义务对某公司的债权债务进行清理的主体,也并不当然与某公司列为共同原告。另外,在本案中,也不是必然需要北海公司参加诉讼才能进行审理,北海公司与本案的审理无关。简单地说,在北海公司与北生集团之间并无直接民事法律关系的前提下,将北海公司作为本案原告违背了法人独立原则,且无法律依据。
    (二)当事人请求确认合同无效的,不受诉讼时效期间的限制
    人民法院在合同纠纷案件的审理过程中,一定会优先审查合同关系是否有效,这是作出相关判决结果的基础。而且,对合同的效力进行认定的机关只能是人民法院或仲裁机构,正如二审法院所述:合同效力的认定,实质是国家公权力对民事行为进行的干预。合同无效系自始无效,单纯的时间经过不能改变无效合同的违法性。当事人请求确认合同无效,不应受诉讼时效期间的限制,而合同经确认无效后,当事人关于返还财产及赔偿损失的请求,应当适用法律关于诉讼时效的规定。虽然上述理由不能简单地解释确认之诉不受诉讼时效的限制,但是作为合同效力的认定问题,由于必须应由人民法院或仲裁机构予以确认,合同当事人不享有确认合同无效的法定权利,因此不应存在诉讼时效的限制。但是当事人基于合同无效而产生的返还财产及赔偿损失的请求权是需要计算诉讼时效的,但由于该类请求权是基于合同无效产生的,因此在合同未被确认无效之前,该请求权并不存在,从而不存在超过诉讼时效的问题。
    (三)转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权的,在一审期间转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的,应当认定合同有效。根据《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》的精神,如果北生集团在本案一审期间能够取得争议地块的国有土地使用权,双方的合作开发合同仍可以被认定为有效合同。因此,广西壮族自治区北海市中级人民法院作出的(1999)北民初字第66号民事判决,并不必然导致威豪公司与北生集团之间的合同不能履行或无效,可以说,本案涉讼合同在审理过程中处于效力待定状态,如北生集团在一审审理期间取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的,涉讼合同依然有效,合同亦可以继续履行,只是北生集团应当承担相应的违约责任。
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